Réseau Durandal - immobilier

[Immobilier] Le marché ralentit en Ile-de-France

noreply@hautetfort.com (Reseau-Durandal) — Tue, 01 Apr 2008 19:13:45 +0200

Le marché immobilier en Ile-de-France affiche un net ralentissement du nombre de transactions sur le début de l'année selon les chiffres des notaires.

«Le marché immobilier francilien est entré dans une phase de ralentissement d'activité.» C'est le constat de la chambre des notaires de l'Ile-de-France sur les premiers mois de l'année 2008 à Paris et en Ile-de-France. Les premières données de janvier et février révèlent «une baisse du nombre de transactions de l'ordre de 4% au mois de janvier et de 2,5% au mois de février» selon la chambre des notaires d'Ile-de-France. Paris est fortement touchée par la baisse du volume des transactions avec -4% en janvier et -5% en février, tout comme la petite couronne avec -5% sur les deux premiers mois de l'année. La tendance dans la grande couronne est plus contrastée : moins 3% en janvier et plus 2% en février.

«Nous reprochons à ce type d'étude de ne pas donner de chiffres concernant les stocks de logements, analyse Jean-Michel Pouré, le président de l'association Bulle immobilière. C'est une information très importante pour comprendre ce qui se passe sur le marché. Par exemple, quand on va dans les agences immobilières, elles confirment qu'elles croulent sous les biens à vendre.»

Aucune donnée concernant les prix pour le début de l'année 2008 n'a été précisée. Cependant, les notaires semblent penser que seule une forte baisse des prix des logements permettra de relancer l'activité du marché immobilier. «Le niveau d'activité du marché immobilier en Ile-de-France repose (…) sur un repli sensible du prix des logements. Le marché immobilier semble ainsi entrer dans un nouveau cycle dans lequel le niveau des prix devra nécessairement s'ajuster à la capacité d'endettement des acquéreurs.»

2007 : volume en baisse, prix en hausse

Selon les chiffres des notaires de Paris et d'Ile-de-France, il s'est conclu 234670 ventes en 2007 dans la région, un chiffre en baisse de 1,2% par rapport à 2006. Du côté des prix, la hausse se poursuit pour les logements anciens. A Paris, les notaires observent un rebond des prix qui franchissent les 10% d'augmentation en évolution annuelle. Cependant, la modération de la hausse des prix se confirme en petite couronne avec 7% de hausse des prix sur l'année 2007 et 5% pour la grande couronne. «Les hausses annoncées ne doivent pas tromper les acheteurs, affirme Jean-Michel Pouré. Aujourd'hui le marché va de plus en plus vers la différenciation des biens en tenant compte de la qualité du bien et de son emplacement. Il y a des acheteurs, mais ils sont très regardants et multiplient les propositions à des prix inférieurs à ceux qui sont affichés.»

Il faut cependant noter que lors du 4ème trimestre 2007, la hausse des prix a fortement ralenti : 2,7% à Paris intra-muros, 1,7% en petite couronne et 0,8% en grande couronne. Les prix moyen à la fin de l'année 2007 sont de 6360 euros par m2 à Paris, de 3 870 euros par m2 en petite couronne et de 3 000 euros par m2 en grande couronne parisienne.

Les transactions dans le neuf marquent le pas

Le nombre total de transaction sur le marché du neuf est en baisse de 8,0% avec 19 254 ventes sur l'année 2007. La baisse des ventes est très marquée en grande couronne avec -14%. Même tendance avec les terrains, le nombre de transactions ont fléchi de 5,8%. Pour le président de la Bulle immobilière, c'est le signe d'un retournement de tendance. «L'année 2007 clôt le cycle haussier que l'on a connu depuis 1998. Les notaires le reconnaissent aussi à demi-mot en expliquant qu'il faut que les prix s'adaptent à la capacité d'achat des particuliers. Les acquéreurs doivent être conscients qu'aujourd'hui, nous entrons dans un cycle de baisse des prix.»

www.lefigaro.fr

[Immobilier] Le marché stagne mais ne flanche pas

noreply@hautetfort.com (Reseau-Durandal) — Wed, 28 Nov 2007 20:17:44 +0100

L’année 2008 sera une année charnière pour l’immobilier, selon le réseau d’agences Laforêt.

Acheter ou ne pas acheter ? Cette question, de nombreux Français se la posent actuellement. Annoncée régulièrement, la crise du secteur immobilier tarde cependant à arriver. Aujourd’hui, les coprésidents du réseau Laforêt ont même rejeté l’idée d’un effondrement du marché en 2008. «Les grands fondamentaux du marché sont là», ont-ils expliqué. Pour Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers, les Français veulent toujours devenir propriétaires dans un marché où l’offre et la demande restent en déséquilibre, où les taux d’intérêt demeurent attractifs tout comme les mesures fiscales. Autant de raisons pour ne pas voir l’immobilier s’écrouler en 2008. «L’immobilier est un marché simpliste » qui répond à la loi « de l’offre et la demande», ont-ils poursuivi. Pour 82 logements à la vente, ils enregistrent en moyenne 150 acheteurs potentiels. Cependant, la crise des subprime intervenus cet été aux Etats-Unis pourrait avoir des «effets psychologiques» sur le marché. L’année 2008 sera donc une «année charnière», estiment les deux coprésidents.

«Segmentation du marché»

Ils se veulent cependant prudents estimant que «les délais de vente s’allongent en raison des demandes parfois exhorbitantes des vendeurs qui ont anticipé sur la hausse et des propositions déraisonnables des acheteurs qui ont, eux, anticipé à la baisse.»

Pour les deux dirigeants, «il faut regarder la situation territoire par territoire.» Car, si à Marseille (-0.7%), Lyon (+0.4%), les prix stagnent, en Ile-de-France ils devraient continuer à augmenter (+5.6% en 2007). La notion de prix moyen au m2 leur semble d’ailleurs désormais de plus en plus injustifiée. «C’est la rareté qui fait la transaction, ou pas.» Les seuls facteurs qui pourraient alors faire s’effondrer le marché sont «des resserrements de crédits» ainsi qu’une forte augmentation du chômage.

Source : www.lefigaro.fr

[Immobilier] Ruée sur les plus belles avenues du monde

noreply@hautetfort.com (Reseau-Durandal) — Sun, 18 Nov 2007 17:34:23 +0100

Les Champs-Élysées, la Ve Avenue à New York ou New Bond Street à Londres attirent toujours plus de commerces.

À son tour, Nespresso s’installe sur les Champs-Élysées. Il y prendra ses quartiers en décembre. Après Madison Avenue, les capsules de café s’installent en grand (1 700 m2) sur la « plus belle avenue du monde ». La preuve, s’il en fallait, que les grandes artères sont devenues incontournables pour les enseignes. Pas à n’importe quel prix. Les Champs-Élysées restent l’avenue la plus chère d’Europe. Les loyers dépassent désormais les 7 300 euros annuels le m2, soit une hausse de 20 % depuis cinq ans.

À l’échelle de la planète, les « Champs » se font doubler par la Ve Avenue, à New York, et Causeway Bay (2e), à Hongkong. Une fois de plus, ce trio conserve la tête du classement, devant la Londonienne New Bond Street (4e), Ginza (5e) à Tokyo ou Via Condotti (12e) à Rome, selon l’étude annuelle de Cushman & Wakefield.

« On assiste à l’émergence de destinations de shopping internationales, analyse John Strachan, directeur international du département commerce de Cushman & Wakefield. Les enseignes implantent des boutiques étendards afin d’augmenter la valeur de leur marque. »

Dopés par le luxe

Parmi les nouveautés du cru 2007 de ce palmarès, la montée en puissance des pays émergents, au premier rang desquels les métropoles d’Asie et d’Europe de l’Est. C’est le Khan Market (16e) à New Delhi, qui progresse le plus (+ 8). Nike y côtoie Swarovski et McDonald’s avec des loyers de 2 236 euros. Ailleurs, à Pékin comme à Moscou, « c’est l’internationalisation des enseignes qui crée une tension sur les valeurs locatives », commente Christian Dubois directeur général de Cushman & Wakefield.

Ces emplacements sont payés au prix fort. Jusqu’à 12 000 euros négociés par Gucci fin 2006 sur la Ve Avenue. Les loyers y ont doublé en cinq ans, en particulier le long du « couloir d’or », entre la 49e et la 59e Rue. Le prix du prestige mais également du rendement de ces artères. Elles représentent des valeurs sûres en termes de fréquentation, d’horaires – plus étalés et flexibles – et de chiffre d’affaires.

La preuve ? Les Champs-Élysées drainent plus de cent millions de visiteurs chaque année. Au total, 423 commerces se partagent l’affiche : des salles d’exposition automobiles (Renault, Citroën) aux magasins de sports (Adidas, PSG). Avec des loyers inégaux selon les trottoirs.

Côté impair, où sont notamment installés Louis Vuitton, Lacoste et Ladurée, les prix ne dépassent pas 6 000 euros annuels le mètre carré. Côté pair, ils peuvent atteindre jusqu’à 10 000 euros. C’est là que sont situés la plupart des cinémas, fast-foods et grandes enseignes (Fnac, Virgin, Sephora). H&M, avec son flagship français, les rejoindra en 2010 sur près de 3 000 m2, pas loin de ses rivaux Gap et Zara.

Le haut de gamme résiste. Parmi les derniers venus, la marque de cachemire Éric Bompard qui s’installe dans 600 m2 avant Nespresso et Omega. Orange, lui, prendra la place de Citibank. Tous contribueront au renouveau des Champs-Élysées. Paris se démarque aussi avec la montée en puissance de l’avenue Montaigne et du Faubourg-Saint-Honoré, dopés par le luxe. Sur l’avenue Montaigne, où s’installeront bientôt Agnès b., Fendi et Ralph Lauren, les loyers dépassent les 6 200 euros du m2…

Source : www.lefigaro.fr

[Immobilier] Investir dans l'immobilier sns se tromper

noreply@hautetfort.com (Reseau-Durandal) — Sun, 18 Nov 2007 17:32:41 +0100

Acquérir un bien immobilier pour toucher des revenus locatifs, tout en réduisant ses impôts : la solution est tentante pour tous ceux que le marathon fiscal de chaque fin d’année épuise.

La famille L. vient de solder son impôt sur le revenu 2006; elle acquitte actuellement ses impôts locaux et a encore la perspective de devoir régler d’ici à la fin de l’année la CSG sur les revenus mobiliers ! Soucieuse de changer la physionomie de sa feuille d’impôt à l’avenir, elle envisage un investissement immobilier défiscalisé. «En général, nos clients reçoivent leur avis d’imposition et c’est le déclencheur. Attention toutefois aux slogans du type “vous n’avez plus qu’un mois et demi pour défiscaliser cette année”. La défiscalisation est certes de saison, mais il est un peu tard pour en bénéficier sur 2007» , prévient Christine Vassal-Largy, responsable du pôle immobilier chez Thésaurus.

Depuis plusieurs années, l’investissement locatif soutient le marché du neuf. En 2005 (année record), la part des investisseurs a représenté plus de la moitié des ventes de logements neufs, avant de revenir à des niveaux plus équilibrés (autour de 44%). Il est vrai que la palette des investissements immobiliers défiscalisés a rarement été aussi riche: Robien, Borloo, Demessine, Girardin, Malraux… Si l’esprit de chaque dispositif reste le même (se constituer un capital immobilier en profitant d’exonérations fiscales substantielles à condition de s’engager sur une longue période) , les avantages et les risques ne sont pas les mêmes.

«Tout investisseur doit se demander s’il ferait de l’immobilier sans le mécanisme de défiscalisation en vigueur», souligne Daniel Znaty, directeur immobilier à l’Union financière de France. «Investir dans de l’immobilier locatif pour la seule défiscalisation est une hérésie», renchérit Yannick Ainouche, directeur général du groupe de promotion Quiétude, spécialiste de la promotion et de l’exploitation de résidences de services. Derrière tout investissement immobilier, il doit y avoir une réalité locative. Daniel Znaty chez UFF recommande par exemple de vérifier en mairie s’il n’y a pas plusieurs permis de construire à proximité, qui pourraient conduire à une inflation de l’offre. «Choisissez également avec soin votre emplacement, privilégiez les centres-villes synonymes de commerces et d’écoles et les alentours des grandes métropoles. En un mot, décidez-vous en ayant à l’esprit les conditions de revente», insiste-t-il.

Beaucoup de projets à la Réunion

La multiplication des programmes Robien et Borloo a mis en lumière les risques d’investir dans des zones saturées en immobilier défiscalisé, avec des révisions de loyers déchirantes, voire l’impossibilité de trouver des locataires. Le Borloo et le Robien restent aujourd’hui la solution de défiscalisation la plus répandue, car ils s’adressent à des foyers imposés à 30%, avec une fourchette de rentabilité comprise entre 3% et 4%. Le Robien recentré permet d’amortir 50 % de l’investissement et le Borloo jusqu’à 65% (avec un abattement de 30% sur les loyers encaissés).

Mais c’est l’investissement Girardin dans les Dom-Tom qui arrive en tête du hit-parade des dispositifs les plus prisés par les clients fortement imposés (40%) et dotés de patrimoines importants. Il faut accepter d’investir loin de la métropole et de respecter des règles immobilières strictes (le délai de mise en location doit intervenir six mois après la date de déclaration d’achèvement des travaux). En échange, l’impact fiscal est substantiel : la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 50% du prix d’achat pendant cinq ans (mais dans la limite d’un prix d’achat de 1 959 euros/m²).

Plus qu’ailleurs, la sélection du programme est primordiale. «Les prix au m² sont relativement chers et à la Réunion par exemple, les prix proposés dans de petites villes peuvent faire jeu égal avec ceux de Saint-Denis (entre 3000 et 4000 euros/m², NDLR). Il faut bien connaître le marché local et s’adresser à des promoteurs qui ont pignon sur rue en évitant de passer par l’agence immobilière locale qui commercialise un programme de quelques lots», observe Olivier Guérin, directeur général de la plate-forme immobilière Espaces Partenaires. Chez Quiétude, Yannick Ainouche cible davantage Mayotte (2400 euros/m²) avec un peu moins de 100 appartements vendus en deux ans.

Pour ceux que l’investissement en Girardin intéresse mais qui ne souhaitent pas se constituer un patrimoine immobilier outre-mer, HSBC commercialise jusqu’au 7 décembre une SCPI Girardin. La mise de fonds minimale s’élève à 75420 euros, financés à 40% par apport personnel et à 60% par un emprunt chez HSBC. Sur cinq ans (jusqu’en 2011), le souscripteur bénéficie d’un rendement net de frais et de fiscalité de 23,6%, grâce exclusivement aux réductions d’impôt. À la fin de l’opération, la cession des parts permet de rembourser le prêt restant. D’autres promoteurs proposent des formules différentes: Starinvest Group commercialise par exemple une SCI (société civile immobilière) qui investit à Tahiti. Le promoteur s’engage à racheter le bien au bout de cinq ans et les logements sont destinés au personnel des hôtels de luxe de Bora Bora.

La piste des résidences de tourisme

Pour les investisseurs aguerris, déjà détenteurs de plusieurs biens immobiliers, l’investissement dans une résidence de tourisme ou une résidence médicalisée avec le statut de LMP (loueur meublé professionnel) est une autre piste. Il faut tirer 23000 euros de loyers bruts ou 50% de l’ensemble des revenus du foyer, en échange de quoi vous pourrez déduire de votre impôt les charges d’exploitation (et les frais d’acquisition la première année). Cerise sur le gâteau, le statut permet de sortir les logements loués de l’assiette de l’ISF, au titre de l’outil de travail (mais dans ce cas, les 23000 euros bruts doivent représenter 50% des revenus du foyer). «Attention à bien choisir l’exploitant de la résidence, car faute de locataire et donc de loyers, le seuil de 23000 euros ne sera pas atteint et les avantages fiscaux seront requalifiés», prévient Christine Vassal-Largy chez Thésaurus. Plusieurs opérateurs de résidences de tourisme traversent actuellement une passe difficile (Transmontagnes a déposé le bilan, Life Valley accuse des retards de paiement des loyers, selon plusieurs clients).

Conséquence de cette tension chez les opérateurs, la prudence s’impose pour les investissements en ZRR (zones de revitalisation rurale). Le système permet d’acquérir un appartement dans une zone touristique à revitaliser. Vous vous engagez à le louer pendant neuf ans à une société d’exploitation, ce qui vous permet de déduire de votre impôt 25% du prix d’achat pour un bien neuf, dans la limite de 50000 euros pour une personne seule et 100000 euros pour un couple. «Ce dispositif souffre car il est long à mettre en place, avertit Christine Vassal-Largy. Il s’agit aussi d’un pari sur la revitalisation d’une zone touristique. Faire venir des touristes à la campagne est un vrai métier.» La responsable de Thésaurus préconise d’opter pour des programmes dans des régions avec une double saison touristique, gérés par des exploitants solides et de ne pas céder aux sirènes des rentabilités trop élevées, qui risquent de ne pas se confirmer. «Si l’on est à 3,5% de rentabilité, on considère que la ZRR est raisonnable», estime-t-elle.

Source : www.lefigaro.fr